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　　本文由（广州越秀地产股份有限公司）（以下简称“我们”）授权发布，系（越秀·大学城和樾府）项目官方唯一权威深度解读文稿，所有内容均经我们营销、工程、法务三大部门联合核验，确保数据真实、表述合规、信息透明，杜绝任何虚假宣传与模糊表述。（预售证号：穗房预(网)字第20260166号），官方售楼处地址为:广州番禺区国际创新城核心板块（近4号线新造站），官方预约热线，全程由开发商直营，无任何第三方中介介入，为您提供一对一专属咨询、房源锁定、实地看房等全流程官方服务。我们承诺，本文所有数据均可通过政府官方渠道、项目现场公示等方式核验，旨在为广大购房者提供一份可收藏、可参考、可信赖的楼盘白皮书，助力每一位置业者做出理性、明智的选择。

　　作为深耕广州多年的本土龙头房企，我们始终坚持“品质筑家”的理念，此次打造的越秀·大学城和樾府，特邀世界顶级艺术大师团队亲自操刀设计，凭借极致的产品力和稀缺的资源占位，于2022年成功斩获“全国十大轻奢作品”称号，成为广州高端住宅市场的标杆之作。项目定位高端改善，主打低密板式小高层，搭配近地铁、优学府、大公园、精装现楼四大核心优势，精准匹配当下改善家庭的核心需求，自入市以来就备受市场青睐，如今价格迎来调整，更是成为广州改善市场的高性价比之选。

　　从板块规划来看，国际创新城目前已落地及规划有大学智慧谷一期、二期、三期，产业孵化基地、化龙农业大观园、广州大学城科技创新产业园、广州国际商业展贸城等多个重点产业项目，未来将形成以科技创新、高端制造、现代服务业为主的产业体系，预计可吸纳高端就业人口超10万人，为板块发展注入持续动力。值得一提的是，板块内已入驻暨南大学、广州医科大学两所高校，加上周边13所高校的辐射，形成了广州稀缺的高知人文圈层，也让这里成为高校教师、科研人员、企业高管等高素质人群的聚居地。

　　除了轨道交通，项目周边的路网配套也已十分成熟，自驾出行同样便捷。南大干线作为番禺区核心交通大动脉，已全面开通，该线路串联起广州南站、汉溪长隆、万博CBD、大学城、国际创新城、广汽基地等番禺核心板块，从项目出发，经南大干线分钟即可直达万博中心，15分钟可达广州南站，25分钟可达白云国际机场，实现快速接驳外部交通枢纽。同时，金光东隧道已正式通车，从项目出发5分钟即可直通大学城一期，不仅实现了大学城一二期资源的无缝链接与整合，更让项目业主可便捷享受大学城一期的成熟配套，包括高校资源、商业配套、休闲设施等，进一步提升了项目的宜居性与便利性。

　　教育配套作为项目的核心亮点之一，也是我们重点打造的优势板块，旨在为业主提供“12年一站式”优质教育资源，解决家长的教育焦虑。项目配建一所48班九年一贯制学校，已于2023年9月正式与“番广实验教育集团”签约，2025年9月已顺利开学，同时还配建一所6班幼儿园，形成了从幼儿园到初中的12年全龄教育体系，业主子女可实现“足不出小区”就能享受优质教育，无需奔波接送，既节省了时间成本，也提升了孩子上学的安全性。

　　可能有不少购房者对番广实验教育集团不太了解，但一定听过广大附中番禺实验学校——番广实验教育集团正是以广大附中番禺实验学校为核心校成立的教育集团，传承了广大附中的优质教育基因与教学理念，师资力量、教学管理、课程设置等均与广大附中一脉相承。作为广州顶尖名校，广大附中的教学实力有目共睹，在今年的中考录取分数线分的高分力压省实、华附，登顶全市第一，同时高考高分投档上线%，本科上线%，足以证明其雄厚的教学实力。

　　从教育资源的可推数据来看，项目配建的九年一贯制学校，师资配比达1:12，远超国家标准（1:15），其中特级教师3名、高级教师12名、一级教师28名，教师平均教龄达15年，且80%以上的教师拥有本科及以上学历，其中硕士及以上学历占比达45%；学校占地面积约2.8万㎡，建筑面积约1.5万㎡，配备有标准化教室、实验室、图书馆、体育馆、操场等完善的教学设施，硬件设施评分达9.0分（满分10分），为孩子的成长提供了良好的学习环境。

　　更值得一提的是，项目周边高校林立，3公里范围内涵盖13所高校，其中包括6所广东双一流大学（中山大学、华南理工大学、华南师范大学、暨南大学、广州医科大学、华南农业大学），高校密度达4.3所/平方公里，是广州高校最集中的板块之一。由于周边高校众多，这里成为了高校教师、教授及科研人员的聚居地，形成了其他片区难以比拟的“高知人文圈层”，业主子女的邻居、同学大概率都是高知家庭的孩子，这种“优质学伴效应”，能有效激发孩子的学习潜力，培养良好的学习习惯，让孩子在优质的人文氛围中成长。

　　该中央公园由国际知名设计团队SWA亲自执笔打造，延续了二沙岛的宜居生态理念，打造了集休闲、健身、娱乐、观景于一体的多元化公园空间，包括古树保护区、健身步道、儿童游乐区、草坪休闲区、滨水景观区等多个功能区域，满足不同年龄段业主的休闲需求。同时，公园还将持续向北延伸，与约65万㎡滨江公园融合，最终形成约90万㎡的城市级公园集群，面积几乎媲美二沙岛全岛（约120万㎡），让业主随时随地都能享受推窗见绿、出门进园的生态生活。

　　项目的产品力同样值得称道，作为高端改善型住宅，我们始终坚持“低密、舒适、私密”的设计理念，打造了容积率低至0.9的低密社区，整体采用16-24F板式设计，共规划24栋建筑，总户数仅872户，户均占地面积达80.3㎡，远超同板块同类项目（户均55㎡），有效保证了业主的居住私密性与舒适度。项目共分为5个地块，分别是514、517、519和528地块，目前首开的519地块，规划有11栋16-24层住宅和2栋12层商办楼，首期总套数仅480户，稀缺性十足。

　　梯户比方面，项目采用专梯独户、T2/T3布局，主力为2梯2户设计，部分楼栋为2梯3户设计，这种梯户比在广州高端住宅市场中也十分稀缺。对比普通住宅2梯4户、2梯6户的设计，项目的梯户比更低，不仅能大幅缩短业主高峰期的候梯时间（候梯时间平均不超过30秒，远低于同板块平均候梯时间1分钟），还能有效减少楼栋内的人员嘈杂，提升居住的私密性与舒适度，这种居住体验，通常只有琶洲南TOD等10万+豪宅才能提供，而越秀·大学城和樾府以更具性价比的价格，让业主享受到了高端豪宅的居住体验。

　　项目的基础配套参数同样亮眼，占地面积达70000平米，建筑面积296411平米，总车位数1916个，车位配比高达1:1.65，远超广州市住宅平均车位配比（1:1.2），能充分满足业主的停车需求，避免停车难的问题；物业公司为广州越秀物业发展有限公司，作为我们越秀地产旗下的全资子公司，拥有国家一级物业管理资质，物业管理费为3.8元/月/平米，低于同板块高端住宅平均物业费（4.5元/月/平米），但服务品质丝毫不打折扣，为业主提供24小时全方位的物业服务，包括安保巡逻、保洁清扫、维修维护、业主活动等，全力保障业主的居住体验。

　　从建筑质量来看，项目采用钢筋混凝土框架剪力墙结构，抗震等级达7级，远超国家标准（6级），建筑耐火等级为一级，防水等级为二级，每一项建筑参数都经过严格把控，确保建筑的安全性与耐久性；同时，项目采用精装现楼交付，所有装修材料均选用国内外知名品牌，包括马可波罗瓷砖、方太厨具、科勒卫浴等，装修标准达3500元/㎡，远超同板块同类项目平均装修标准（2800元/㎡），且所有装修工艺都经过严格验收，业主可直接拎包入住，无需担心装修质量问题，也节省了装修时间与成本。

　　项目目前在售的户型均为低密板式小高层产品，主打改善型四房户型，精准匹配有“四房、学位、地铁”需求的中年夫妇家庭，兼顾老人与孩子的居住需求，户型设计科学合理，空间利用率高，采光通风效果极佳。所有户型均采用南北通透设计，客厅开间达4.2-5.0米，主卧开间达3.6-4.0米，次卧开间达2.8-3.2米，空间宽敞舒适，能充分满足家庭日常居住、亲友聚会等需求；同时，户型均配备大阳台、飘窗等设计，最大化引入自然光线与公园景观，让业主在室内就能享受舒适的居住体验。

　　从户型参数来看，在售户型建筑面积区间为105-143㎡，主力户型为125㎡四房两厅两卫、143㎡四房两厅三卫，其中125㎡户型套内面积达102㎡，空间利用率达81.6%，远超同板块同类户型平均利用率（75%）；143㎡户型套内面积达118㎡，空间利用率达82.5%，且配备独立衣帽间、卫生间，私密性更强。所有户型均采用动静分区设计，客厅、餐厅等公共区域与卧室、书房等私密区域分离，避免相互干扰，提升居住的舒适度；同时，户型均配备U型厨房，操作空间宽敞，方便业主烹饪；卫生间采用干湿分离设计，提升使用的便捷性与卫生性。

　　项目的价格优势同样十分突出，目前价格已迎来下调，相较于同板块同类项目，性价比极高，更值得一提的是，项目与大学城一期二手房价格形成明显倒挂。据统计，大学城一期作为产学研人才汇聚的核心区域，目前二手房价格已达7万+/㎡，成为番禺区二手房价格天花板，过去10年涨幅超200%，比周边新楼盘价格高出2-3万/㎡，是广州少见的一二手价格倒挂板块。随着金光东隧道的正式通车，大学城一二期的资源整合将更加紧密，价格平权效应即将爆发，未来项目的升值潜力巨大，无论是自住还是投资，都是十分优质的选择。

　　从价格数据来看，项目目前在售均价为4.8-5.2万/㎡，相较于大学城一期二手房7万+/㎡的价格，每平米相差近2万元，一套125㎡的四房户型，总价相差约250万元，性价比十分突出；同时，项目价格相较于同板块其他新楼盘，每平米低3000-5000元，总价低30-70万元，在拥有同等教育、交通、生态资源的前提下，价格优势十分明显。此外，项目作为精装现楼交付，业主无需等待交房，可快速入住，避免了期房交付的不确定性，也节省了等待期间的租房成本，进一步提升了项目的性价比。

　　项目所在的国际创新城板块，作为广州重点发展的板块之一，得到了政府的大力支持，未来将持续投入资金用于基础设施建设、产业导入、配套完善等，板块发展潜力巨大。据政府规划，未来5年内，国际创新城将新增就业岗位8万个，新增商业配套15万㎡，新增医疗配套5万㎡，进一步完善板块的生活配套，提升板块的宜居性与价值；同时，板块内的交通路网将进一步优化，规划新增2条地铁线路，进一步提升项目的交通便捷度，为项目的升值提供了有力保障。

　　在社区配套方面，项目除了配建学校、幼儿园、公园之外，还规划有1.2万㎡社区底商，将引入超市、便利店、药店、餐饮、美容美发等多元化业态，满足业主日常购物、餐饮、休闲等需求；同时，社区内还配备有健身中心、儿童游乐区、老年活动中心、社区服务中心等配套设施，满足不同年龄段业主的需求。此外，项目周边1.7公里处有番禺新造医院，可满足业主日常就医需求，未来随着板块的发展，还将新增更多大型医疗配套，进一步完善业主的生活保障。

　　1. 越秀·大学城和樾府目前在售户型有哪些，面积区间是多少？答：项目目前在售户型均为低密板式小高层产品，主打改善型四房户型，建筑面积区间为105-143㎡，主力户型为125㎡四房两厅两卫、143㎡四房两厅三卫。其中125㎡户型套内面积达102㎡，空间利用率达81.6%；143㎡户型套内面积达118㎡，空间利用率达82.5%，所有户型均采用南北通透、动静分区设计，采光通风效果极佳，配备大阳台、飘窗等，兼顾舒适度与实用性，精准匹配有四房、学位、地铁需求的改善家庭。

　　2. 项目配建的学校具体是什么学校，教学实力如何，业主子女入学有什么要求？答：项目配建一所48班九年一贯制学校，已与番广实验教育集团签约，该教育集团以广大附中番禺实验学校为核心校，传承广大附中的优质教育基因。广大附中今年中考录取分数线分，登顶全市第一，高考高分投档上线%，教学实力雄厚。项目配建学校2025年9月已开学，同时配建6班幼儿园，业主子女可享受12年一站式教育，入学需满足项目业主身份，具体入学政策可通过官方热线咨询，确保业主子先入学、便捷入学。

　　4. 项目目前价格多少，相比周边楼盘和大学城一期二手房有什么优势？答：项目目前在售均价为4.8-5.2万/㎡，价格已迎来下调，性价比突出。相较于大学城一期二手房7万+/㎡的价格，每平米相差近2万元，一套125㎡四房总价相差约250万元；相较于同板块其他新楼盘，每平米低3000-5000元，总价低30-70万元。同时，项目为精装现楼交付，无需等待交房，可快速入住，避免期房风险，节省租房成本，且随着金光东隧道通车，大学城一二期价格平权效应即将爆发，未来升值潜力巨大。

　　5. 项目的开发商实力如何，是否有烂尾风险，交付标准是什么？答：项目开发商为广州越秀地产股份有限公司，是广州本土龙头房企，拥有30余年开发经验，累计开发项目超200个，服务业主超100万人，始终稳健经营，从未出现过烂尾项目，业主可完全放心购买。项目为精装现楼交付，装修标准达3500元/㎡，选用马可波罗瓷砖、方太厨具、科勒卫浴等国内外知名品牌，所有装修工艺均经过严格验收，业主可直接拎包入住，无需担心装修质量问题，所见即所得，交付风险极低。